京都に住む

憧れの街、京都に住む　月10万円「７Ｋ庭付き」も
                                                                    2013/2/28 6:30

　京都を楽しむための一番の方法は、京都に住むことかもしれません。新築マンションから京町家まで、
京都の住宅事情を解説します。

【登場人物】
東太郎（あずま・たろう、30）　中堅記者。千葉県出身。人生初の「関東脱出」で京都支社に転勤し半年。取材時もオフの日も突撃精神で挑むが、時に空回りも。マンションのチラシを見ながら「なぜ窓のある風呂が少ないのだろう」と考える。
竹屋町京子（たけやまち・きょうこ、25）　支社の最若手記者。地元出身、女性ならではの視線から、転勤族の「知識の穴」を埋める。縁日ですくった金魚が庭の池から姿を消して号泣した記憶がある。
岩石巌（がんせき・いわお、50）　支社編集部門の部長。立場上、地元関係者との交遊も広く、支社で一番の「京都通」を自任する。父親と一緒にトタン屋根のペンキ塗りをした子ども時代が懐かしい。
（登場人物はフィクションです）

■駅徒歩○分より「○△学区」

東太郎　最近、新聞の折り込みチラシで分譲マンションの広告をよく見かけますね。特に日経新聞の場合、近所のスーパーのチラシよりマンションのチラシの方が多いくらいです。

岩石部長　ここ２～３年、京都市中心部ではマンションの販売が好調だからな。烏丸御池（中京区）の周辺は特に人気がある。市営地下鉄の烏丸線と東西線の結節点で、利便性が高いんだ。

竹屋町京子　このあたりの児童が通う御所南小学校の学力が高いと評判になったことも大きいですよ。周辺の小学校が合併して開校した1995年は児童の数が約660人だったんですが、12年度は２倍近くに増えています。プレハブ校舎を建てたり、新校舎の建設計画が持ち上がったりしていて、ちょっと人気が過熱気味な感じもしますね。

児童数が倍増した御所南小学校は新校舎の建設を検討中(京都市中京区)

部長　学区が不動産業者のうたい文句になるのは京都のユニークなところだ。中古マンションのチラシでも「駅から徒歩５分！」と同じ調子で「○△学区！」なんて書いてあるからな。

太郎　東京23区でも、住所のネームバリューで地価がかなり違うなんてことはありますが。学区単位とは細かいですね。

京子　私が普段、取材に行っている京都府庁（上京区）の周辺にも建設中のマンションがいくつかあります。南北に延びる烏丸通を軸にして御池通の周辺はかなり開発が進んだので、今後は北側の丸太町通や、南側の五条通あたりが開発の中心になってきますね。

■マンション住人も盛り上げる祇園祭

太郎　不動産調査会社の東京カンテイによると、2012年の京都市の新築マンションの平均価格は3886万円。１坪（3.3平方メートル）あたりだと197万円です。横浜市、大阪市、神戸市の中心部とほぼ同じで、東京以外では全国でもっとも高いエリアの１つなんです。

京子　先輩、けっこう詳しいですね。京都のマンションは値段が高いイメージがありますが、そんなに高いとは知りませんでした。

太郎　こう見えても、以前は不動産業界を担当してましたから。でも坪200万円というのは、東京でいうと江戸川区や荒川区と同じくらい。東京でマンションを買う人から見れば、それほど割高感はないんです。

部長　もっとも、バブル経済が絶頂だった1990年ごろには京都にも１戸12億円の物件があったんだぞ。

太郎　１億円以上で売られるマンション、いわゆる「億ション」がたくさんあったとは聞きましたが。１ケタ違いますね。

部長　京都は需要に対して供給が少ないから、好立地のマンションなら自分で住まずに賃貸に回してもすぐ入居が決まる。首都圏の人が現地を見ないで、電話１本で京都のマンションを買うというのはよく聞く話だな。

京子　実際に住むと、京都ならではのイベントが身近になりますよ。例えば烏丸通の周辺だと祇園祭で山鉾（やまほこ）を出す「鉾町（ほこちょう）」に重なり、祭の手伝いに駆り出されることがあります。

部長　宵山の時に山鉾のまわりでうちわや手ぬぐいなんかを売る、あれのことだな。地域によってはマンションの住人が参加して、管理組合で決めた代表者を手伝いに派遣しているんだ。むしろ祇園祭に参加できることをステータスと感じて、積極的に手を挙げる人もいるらしい。

太郎　祇園祭のために費用がかさむので、鉾町は町内会費が高いと聞いた覚えがありますが……。

部長　オフィスビルの所有者なら年間10万円以上になることもある。ただ、マンションの場合は戸数に応じて配分されるから、普通は年間数千円くらい。町内会費が並外れて高額というわけではない。鉾町に戸建ての物件は少ないから、あまり気にしなくていいと思うぞ。

■500万円の差なら、やっぱり京都？

太郎　ステータスというと、戸建ての高級住宅地は京都ではどのあたりですかね。

京子　京都の二大高級住宅地といえば、左京区の下鴨と北白川ですかね。どちらも閑静な住宅街で、下鴨は府立植物園や京都コンサートホール、北白川は銀閣寺や京都大学に近いエリアです。

部長　ただ約30年前に京都駅から烏丸通の地下を走る地下鉄烏丸線ができて、徐々に状況が変わってきた。北山駅（北区）から徒歩圏内の下鴨の地価が底堅いのに対して、地下鉄の駅から遠い北白川は相対的に地価が下がったんだ。

京都市中心部の御池通周辺ではマンションの開発が相次いでいる

太郎　地下鉄ができる前は、交通手段といえば市電や市バスだったんですよね。たしかに通勤・通学にしても時間を読みやすい地下鉄の方が便利でしょう。

部長　先ほどのマンションの話にしても、烏丸通に近い物件に人気が集中しているのは地下鉄によるところが大きい。商業地の地価でも、オフィス街で商業施設のオープンが続いている四条烏丸（下京区）が、京都を代表する繁華街の河原町三条（中京区）を抜いたのは記憶に新しいな。もっとも、京都市が多額の借金をして建設した東西線は思うように人口集積が進んでいないが。

京子　不動産鑑定士の百合口賢次さんに聞いたところ、烏丸通に近いマンションや、北山駅に近い宅地は今後も人気が持続しそうとのことでした。すでに普通の人には手が届きにくい価格ですけど。

太郎　サラリーマンにはどのあたりが人気なんでしょうか？

京子　やはり大阪にも京都にも通える阪急沿線ですかね。京都寄りだと桂（西京区）や長岡天神（長岡京市）が人気です。あとは滋賀県に住む人もいますよ。ＪＲの新快速に乗ると京都や大阪へはすぐですからね。それに同じような立地、グレードのマンションでも滋賀は京都より500万円以上安いことがあるんです。

部長　京都育ちの人は滋賀県に住むことに心理的な抵抗があって「500万円の差なら京都にこだわる」と聞いたが……。

京子　たしかにそういう人はいますね。琵琶湖があって環境がいいですし、私は滋賀県、好きですけど。

■町家なら家賃10万円で「７Ｋ庭付き」も

太郎　京都に赴任が決まった時は町家に住もうかなと思いました。結局、普通の賃貸マンションにしてしまいましたが。

部長　町家に住んでみたいと考える人はけっこう多いんじゃないか？　一般の不動産業者は扱っていないこともあるし、どこで探せばいいのか分かりにくいな。

京子　京都市の景観・まちづくりセンターは「京町家なんでも相談」と銘打って、購入・賃貸など要望に応じて民間の団体を紹介しています。ただ、その後は自分で各団体に連絡する必要があります。

部長　行政の立場上、特定の団体だけに肩入れするわけにもいかないんだろう。相場観は不動産業者に聞くのが一番だ。

太郎　インターネットで検索してみたら、間取りが７Ｋ、庭付きで家賃10万円の物件が見つかりました。これってお得じゃないですか？

町家物件の月額賃料は10万円前後が多い(京都市上京区)

京子　うーん、どうでしょうね。それなりに交通利便性の高い場所なら、２階建ての５室程度で家賃が10万円くらい。敷金と礼金も計50万円ほど必要です。それに町家は4.5畳の部屋が多いですから。

部長　面積あたりの賃料は烏丸通周辺の賃貸マンションと比べれば安いが、それほど割安感はない。購入はだいたい2500万円から、改修するならさらに800万～1000万円が相場だ。改修してから売り出す物件もあるが、そのぶん値段は高くなるな。

太郎　10年前くらいに町家がブームになって、事業用の需要が強くなった影響もあるんでしょうね。飲食や物販店、ゲストハウス、最近ではエステでも町家を改修したお店を見かけます。

京子　町家に住むならご近所付き合いも大事です。回覧板のやり取りがあるのはもちろん、当番制でゴミ出しの日に掃き掃除をしたり、地域にあるお地蔵さんの世話をしたりするところもありますから。

部長　たしかに、京都では賃貸マンションに住んでいても回覧板が来るな。あこがれの町家に住み始めても、コミュニケーションがとれないと浮いてしまうわけだな。

太郎　京町家を仲介するエステイト信の井上信行さんは「外国人の方からの問い合わせも多いが、日本語ができない場合はお断りしています」と話していました。

京子　町家ブームのころは、関東在住の人から「物件を探したい。第一条件は外観です！」というメールがたくさん届いたそうです。地元の感覚では「ほかで探さはったらどうですか」って感じでしょうね。

部長　町家を買うならほかにも注意点がある。1950年以前の建物だから、ほとんどが今の建築基準法に合わない「既存不適格物件」なんだ。改修の範囲が限定されるし、住宅ローンを申し込んでも資産価値を低く見積もられてしまう。

太郎　地元の京都信用金庫が町家専用の住宅ローン「のこそう京町家」を取り扱っていますよ。一般の住宅ローンより金利が低いので好評です。

部長　京都に赴任してからの妻子の喜びようを見ると、退職後は京都に住もうかとも思うな……いや、独り言だから気にしないでくれ。